Инвестиции в недвижимость

Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость? Стоит. По двум причинам. Во-первых, этот вариант инвестиций способен генерировать два типа дохода (активный и пассивный). А, во-вторых, вложения в недвижимость традиционно считаются надежными. Объект инвестиций в большинстве случаев останется в вашей собственности, а его цена, даже если упадет в момент кризиса, быстро наверстает упущенное.

С чего начать?

Стратегии инвестирования в недвижимость — их существует великое множество. Но каждая из них определяется шестью главными составляющими:

• тип дохода (активный или пассивный);
• сегмент рынка (первичный или вторичный);
• объект недвижимости (жилая или коммерческая);
• географический признак (зарубежный или российский рынок);
• стратегический принцип;
• способ инвестирования (индивидуальный или коллективный).

Различные комбинации этих шести компонентов позволят вам выстроить свою уникальную стратегию. Рассмотрим их подробнее.

Активный тип дохода (продажа)

Подразумевает продажу объекта недвижимости с наценкой.

Эффективность инвестиций в недвижимость определяется:

• минимальным сроком окупаемости;
• возможностью реинвестирования заработанных денег.

Основной недостаток: отсутствие гарантий получения дохода в среднесрочной перспективе (2–5 лет).

Внимание! Широко распространен миф, что недвижимость всегда растет в цене и приносит доход. Это не так.

Для подтверждения рассмотрим динамику цены одного квадратного метра в Москве в долларах США.

Цена квардатного метра в Москве в долларах

С 2000 по 2008 год показатель вырос в 10 раз с 600 до 6000 долл. После чего последовал резкий спад до 4000 тыс. долл., сменившийся устойчивым стабильным подъемом вплоть до 2014 года.

За последние три года вследствие кризиса цена обрушилась дважды и достигла своего минимума в 2016 году (около 2000 долл.).

С начала 2017 года показателю удалось отыграть несколько пунктов. В мае 2017 средняя цена почти достигла психологической отметки в 3000 долл.

Аналитики испытывают осторожный оптимизм относительно развития ситуации в 2018 году, что делает конец нынешнего года — идеальным моментом для вложений с целью получения активного дохода.

Активный доход обладает интересным свойством: то, что инвестор теряет в годы кризиса, с большой вероятностью вернется после его преодоления. С этой точки зрения, недвижимость как источник дохода обладает высокой степенью надежности, что выгодно отличает ее от вложений на рынке ценных бумаг.

Пассивный тип дохода (сдача в аренду)

Сдача объектов в аренду принесет вам в среднем от 6 до 10% в год. Пассивная доходность инвестиций в недвижимость, как видите, небольшая. Кроме того:

• вам придется потратить много времени, сил и средств на ремонт помещения, обустройство, покупку необходимой техники и оборудования;
• вы будете вынуждены принимать активное участие в поиске гостей, управлении, общении с риэлторами и арендаторами.

Долгосрочная аренда индивидуальных жилых помещений (ежемесячная оплата)

Пример: вы купили квартиру за 6 млн руб. и сдаете ее в аренду за 30 тыс. руб. в месяц. Годовая ставка доходности — 6% в рублях, что даже ниже процентов по банковскому депозиту. Аренда дома уже принесет вам около 100 тыс. руб. в год, но и сумма вложений больше на порядок.

Внимание! Существует распространенное заблуждение, что достаточно купить пару квартир, сдавать в аренду и жить без забот. К сожалению, долгосрочная аренда часто не способна обеспечить требуемую доходность.

Особенности:

• невысокий доходный аннуитет — хватит только, чтобы покрыть регулярный платеж по ипотечному кредиту;
• минимальные риски;
• отсутствие дополнительных затрат и организационных проблем.

Популярные стратегии (долгосрочная аренда):

1. Приобретение квартиры эконом-класса, перепланировка, сдача в аренду по частям.
2. Стратегия доходного дома: строительство/приобретение таунхауза или коттеджа и сдача в аренду по частям.
3. Строительство малоэтажного многоквартирного дома, сдача в аренду.

Краткосрочная аренда индивидуальных жилых помещений (почасовая, посуточная оплата).

Хороший способ обеспечить приемлемую доходность. Но возникает ряд проблем:

• требуется постоянное внимание инвестора, затраты времени и денег на поиск гостей, затраты на уборку квартиры;
• риски повреждения объекта.

Плохой контингент: люди, желающие повеселиться и снимающие квартиру на несколько часов или сутки.

Хороший контингент: командировочные и путешественники (1-2 недели). Для них такой способ снятия жилья все равно более выгоден, чем заселение в гостиницу.

Популярные стратегии (краткосрочная аренда):

1. Приобретение квартиры эконом-класса, перепланировка, сдача в аренду.
2. Строительство быстровозводимых модульных домов, сдача в аренду.

Гостиничная рента

Вложение в недвижимость гостиничного типа — чрезвычайно важный способ увеличения пассивного дохода, проистекающий из простого правила: чем больше жильцов приходится на квадратный метр помещения, тем больший пассивный доход получает инвестор. Популярные стратегии, основанные на гостиничной ренте, предполагают инвестиции в гостиницы, мини-отели, хостелы, капсульные отели и общежития.

Аренда коммерческих объектов

Инвестирование в коммерческую недвижимость допускает две разновидности:

Сдача в аренду целевому арендатору. Наиболее часто используется в случае целевых производственных и небольших коммерческих объектов.

Сдача в аренду нескольким арендаторам по частям. Самый выгодный и безопасный способ выхода для больших коммерческих объектов. Диверсификация арендаторов резко снижает риски, а спрос, как правило, существует всегда.

Сегмент рынка

Вложиться в недвижимость можно на разных сегментах рынка:

• первичный — инвестиции в строительство;
• вторичный — покупка объекта на рынке.

Стратегии, основанные на получении активного дохода, как правило, предполагают инвестиции в строительство. Почему? Потому что они позволяют заработать на разнице цен на стадиях строительства и продажи. При благоприятной рыночной конъюнктуре доходность может составить от 30 до 100% за два года.

Недостатки:

• риски мошенничества;
• риски на стадии строительства;
• длительный срок строительства, в течение которого невозможно получение пассивного дохода;
• риск падения цен.

Подробно этот способ вложений подробно рассмотрен в статье инвестиции в строительство.

Активный доход может быть получен и на вторичном рынке. Популярные стратегии:

1. Покупка уцененной квартиры на вторичном рынке (например, у социально неблагополучных слоев населения), ремонт и перепродажа.
2. Приобретение залоговой или арестованной недвижимости с дисконтом, перепродажа.

В случае неблагоприятной рыночной конъюнктуры квартира сдается в аренду (пассивный доход) в ожидании подъема рынка.

Достоинства: небольшая сумма инвестиций, минимальные риски, максимальная доходность.

Недостатки: ограниченное предложение на рынке, время и усилия на поиск подходящего объекта (за ними охотятся все риэлторы), сложная процедура конкурсных торгов и выкупа, требующая специальных навыков и знаний.

Объект вложений

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги?

Земля

Интересный вариант инвестиций. Преимущества инвестиций в землю:

• широкий выбор объектов;
• отсутствие каких-либо дополнительных операционных затрат, связанных с владением землей.

Недостатки:

• непредсказуемость динамики цен в среднесрочной перспективе: если вы будете просто пережидать затяжной кризис, то длительный период владения землей сведет на нет ваши дисконтированные доходы;
• вкладывать в земельный участок целесообразно чаще всего для строительства на нем дома, что требует дальнейших инвестиций времени и средств.

Читайте более подробно о инвестициях в землю.

Объекты жилой недвижимости

Студии и апартаменты, квартиры эконом-класса.

Наиболее надежный и ликвидный вариант инвестиций. Объекты эконом-класса: не требуют больших вложений, не столь волатильны по цене и востребованы даже в кризис. Единственный недостаток — ограниченная доходность.

Квартиры премиум и элитного класса.

Вложение денег в недвижимость элитного класса потенциально может принести большую доходность. Недостатки: требуются существенные вложения, спрос на объекты ограничен, а, значит, сопутствующие риски также высоки.

Таунхаузы и коттеджи.

Основа самой популярной стратегии пассивного дохода в заселенных регионах: строительство/приобретение таунхауза или коттеджа, его четкое зонирование и сдача в аренду по частям. Таунхауз – это малоэтажный дом с участком земли или квартира в сблокированном доме.

По сравнению с квартирами в городах инвестиции имеют следующие особенности:

• порог входа — выше;
• ликвидность — ниже;
• доходный аннуитет — выше.

Объекты гостиничного типа

Выгодные инвестиции в недвижимость гостиничного типа включают в себя: вложения в гостиницы, мини-отели, хостелы, общежития, капсульные отели.

Внимание! По российскому законодательству гостиничная недвижимость должна иметь статус коммерческой (даже если речь идет о создании хостела).

Хостел — это европейская система размещения, предоставляющая постояльцам спальное место в квартире с минимумом дополнительных удобств. Не путайте с общежитием для гастарбайтеров. Отличительные черты успешного хостела:

• выгодное расположение (в центре города), удобная доступность общественного транспорта (метро);
• хороший европейский ремонт.

Отличный современный агрессивный способ получения дохода, возможный в крупных городах, курортных зонах или местах массового скопления людей (например, музыкальные фестивали).

Выгодно ли покупать хостел? Количество спальных мест — 10–12. Аренда спального места — 500 рублей и выше. Даже при частичной загрузке хостела ежемесячный доход инвестора составит около 100 тыс. руб. в месяц (за счет кругооборота гостей и большого количества спальных мест). Объем вложений и размер помещения при этом сопоставим с обычной квартирой.

Особенности:

• бизнес требует от инвестора приложения усилий, активного маркетинга и организации эффективных бизнес-процессов (придется нанять помощника или уделять все свободное время);
• дополнительные инвестиции в качественный ремонт;
• существенные операционные затраты (вода, электроэнергия, уборка помещений);
• получение статуса ИП или организация юридического лица;

Важно! Необходимо следить за законами, так например, в мае 2016 года Государственной думой был принят в первом чтении законопроект, запрещающий размещать хостелы в жилых домах, но второе чтение документ пока не прошел (на май 2017 года).

Выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость иных типов? Да. Например, системы капсульных отелей (небольшие модули для сна и отдыха) резко набирают популярность в аэропортовых зонах и весьма перспективны для инвестора.

Объекты коммерческого типа

Инвестиции в коммерческую недвижимость включают в себя:

• производственные объекты;
• торговые объекты: магазины, супермаркеты, торговые центры;
• объекты общественного питания: кафе, бары, рестораны;
• образовательные, спортивные и развлекательные центры;
• офисы и деловые центры;
• складские помещения, ангары, хранилища;
• сельскохозяйственные объекты.

Покупать коммерческую недвижимость непросто. Сегмент подходит только опытным инвесторам. Придется пройти обучение, досконально изучить специфику, получить статус юридического лица или индивидуального предпринимателя.

Особенности:

• максимальная сумма вложений, как правило, превышающая инвестиции в жилую недвижимость;
• меньшая степень ликвидности, обусловленная целевым характером использования объектов;
• большое количество потенциальных арендаторов, сложности переговорного процесса;
• риск большой турбулентности на рынке и волатильности цен — коммерческая недвижимость (в отличие от жилой) в большей степени реагирует на изменения экономической обстановки в стране.

Дополнительные критерии выбора готовой коммерческой недвижимости с интересным потенциалом:

• расположение;
• техническое состояние;
• возможность применения штурмовых конструкций (увеличение этажности, расширение за счет прилегающей территории, использование пространства между зданиями и т. п.).

Географический признак

Недвижимость за рубежом

Инвестиционная привлекательность объекта за рубежом может быть на порядок выше. Хороший вариант входа — заключение договора гарантированной аренды (leaseback). Вы приобретаете недвижимость, а управляющая компания застройщика сдает ее в аренду, выплачивая вам гарантированное вознаграждение (2–6% годовых от стоимости).

Достоинства:

• широкий выбор объектов вложений: мини-отели, виллы, апартаменты, дома, квартиры;
• гарантированный пассивный доход в валюте (как следствие, отсутствие риска обесценения рубля);
• цена квадратного метра в большинстве случаев ниже, чем в Москве;
• надежность и стабильность, присущая зарубежным рынкам недвижимости.

Время и деньги на ведение бизнеса не понадобятся — все организационные вопросы находятся в компетенции управляющей компании.

Недостатки:

• риск неправильного выбора объекта (вам потребуется время, знания и навыки, чтобы досконально изучить выбранный сегмент недвижимости и оценить перспективность вложений);
• законодательные и налоговые риски (вам необходимо разобраться в юридических и налоговых аспектах законодательства страны, в которой вы планируете приобрести недвижимость).

Самыми распространёнными странами для покупки недвижимости являются: Испания, Болгария, Франция, Германия, Греция, Португалия.

Недвижимость в России

Ориентируясь на российский рынок, учитывайте следующие особенности инвестирования:

1. Мегаполисы. Инвестиции в недвижимость в России наиболее популярны в городах-миллионниках (всегда будет спрос на аренду или покупку). Перечень невелик: Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Новосибирск, Самара, Екатеринбург, Челябинск, Омск, Ростов-на-Дону, Казань, Волгоград и Уфа.
2. Области. В любой момент в крупных мегаполисах страны цены, очевидно, несколько выше рынка. Это влечет за собой сниженную годовую эффективную ставку пассивного дохода (6%), поскольку аннуитет арендной платы не сопоставим с размером инвестиций. Поэтому опытные инвесторы часто обращают внимание на объекты в области, где уже можно заработать 10% и выше.
3. Курортные зоны. Перспективны для вложений в объекты гостиничного типа.
4. Целевые географические районы. Обращайте внимание на места, способные привлечь массовые скопления людей в конкретные даты (фестивали, слеты и т. п.).

Стратегические принципы

Как заработать на инвестициях в недвижимость? При выборе или построении стратегии рекомендуем обратить внимание на следующие секреты.

Разделяй и властвуй

Правило. Чем больше арендаторов приходится на квадратный метр помещения, тем больший пассивный доход получает инвестор.

Суть принципа. Разделить объект жилой или коммерческой недвижимости на более мелкие и сдать каждый из них по отдельности.

Примеры:

• однокомнатную квартиру можно превратить в две студии, что увеличит доход на 50%;
• таунхаузы и коттеджи можно переоборудовать в гостевые дома и хостелы;
• офисное здание делится на отдельные офисы;
• торговый центр делится на максимальное количество торговых точек.

Стратегия эффективна только при условии максимальной занятости помещения. Иными словами, инвестору придется прикладывать значительные усилия, чтобы:

• заключить контракты с максимально большим количеством арендаторов;
• своевременно отслеживать состояние рынка и не допустить большую «текучку».

Используй каждый квадратный метр

Суть принципа. Метраж жилого или коммерческого объекта следует увеличить за счет перепланировок, пристроек и расширений.

Примеры:

• убрать перегородки между комнатой и кухней;
• объединить комнату с балконом;
• использовать штурмовые конструкции и соединить два отдельно стоящих здания.

Недостатки:

• перепланировки требуют муторной процедуры согласования;
• удорожание стоимости ремонта;
• понижение класса жилья (поэтому в помещениях элитного класса этот принцип следует использовать с осторожностью: эстетика и престиж выходят на первый план).

Субаренда

Суть принципа. Взять объект недвижимости в долгосрочную аренду и сдавать его на короткий срок нескольким арендаторам. Стратегия подойдет инвесторам, не имеющим большого стартового капитала.

Примеры:

• арендовать квартиру на месяц и сдавать ее по часам;
• арендовать большое офисное помещение и сдавать его в формате «офис на час» для конференций и переговоров.

Недостатки:

• повышенные риски наличия платежеспособного спроса;
• сниженная доходность (операция может не стоить приложенных усилий, потраченного времени и средств).

Реализация стратегии требует от инвестора тщательной подготовки, анализа маркетинговой и экономической эффективности.

Нецелевое использование объекта

Суть принципа. Использование объекта не по его изначальному предназначению.

Примеры:

• сделать перепланировку квартиры на первом этаже, превратить ее в коммерческий объект и сдать в аренду под офис или магазин;
• переоборудовать офисное здание под хостел.

Стратегия требует от инвестора умения нестандартно мыслить.

Пожизненная рента

Суть принципа. Соглашение с существующим владельцем квартиры о регулярных выплатах оговоренной денежной суммы до конца его жизни, после чего объект переходит в собственность инвестора. 3–5 квартир с ежемесячной выплатой по каждой от 10–20 тыс. рублей в перспективе могут принести ощутимый доход.

Реинвестирование полученных доходов

Обязательное условие повышения доходности.

Способ инвестирования

Как правильно вложить деньги в недвижимость? Принципиально определите, какой способ инвестирования вам подходит:

• индивидуальное инвестирование;
• коллективное инвестирование в недвижимость.

Варианты индивидуального инвестирования: договор купли/продажи, договор долевого участия в строительстве (опционально, выкуп доли третьего лица), договор инвестирования, договор аренды.

Варианты коллективного инвестирования: строительный кооператив, закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, фонд прямых инвестиций.

Подробнее виды инвестиций в недвижимость также рассмотрены в статье инвестиции в строительство.

Инвестиции в недвижимость в 2017 году требуют немаленькой суммы средств. Однако это не означает, что вход на рынок доступен только миллионерам. Потенциальные источники капитала: собственные накопления, банковские кредиты (в том числе ипотечные), займы у физических или юридических лиц, капитал соинвесторов.

Пример. Дональд Трамп, являясь одним из самых богатых людей в мире, имел миллиардные задолженности перед кредиторами.

Вместо заключения

Безусловно, риски инвестиций в недвижимость имеют место.

Долговременный характер вложений и большой срок окупаемости. Пассивный доход на недвижимости в большинстве случаев не окупит ваши вложения и за 5 лет.

Сильная зависимость цен от экономической ситуации в регионе и стране. Затяжной экономический кризис может уронить цену объектов на 30–40%, что поставит под вопрос доходы от продажи.

Но инвестирование в недвижимость в России остается одним из самых популярных способов вложений благодаря:

• высокому потенциалу доходности и возможности наверстать упущенное за годы кризиса;
• широкому выбору объектов и хорошей ликвидности;
• надежности и доступности для большинства инвесторов.

Все, что вам остается, это: изучить рынок, выбрать время, собрать стартовый капитал, определиться со стратегией и использовать правильные инструменты инвестирования в недвижимость.

Полезные видео

Инвестиции в недвижимость от Рами Зайцман.

Онлайн курс: От чужой квартиры в посут.аренду до своего отеля за полгода от Дарьи Ковалевской.